Norme Terreni

Misure e Titoli

Le misure di superficie

In Thailandia il terreno e’ misurato in “rai”, “ngan” e “wah”, ed i relativi prezzi sono espressi in baht per rai o baht per wah per gli appezzamenti piu’ piccoli.
Il sistema metrico o quello anglosassone sono invece di norma utilizzati nelle costruzioni e nelle misurazioni di edifici.
1 wah (quadrato) = 4 mq.
1 ngan = 100 wah = 400 mq.
1 Rai = 4 Ngan = 1600 mq.

I titoli di proprieta’

I vari titoli di proprieta’ in uso in Thailandia possono inizialmente confondere l’eventuale acquirente. Al fine di fare un minimo di chiarezza elenchiamo i tipi piu’ comuni dei titoli di proprieta’ con una breve descrizione.
Chanot
Indubbiamente il migliore tra i vari titoli di proprieta’, consiste in un certificato rilasciato dal locale Land Office ove, oltre alla planimetria, vengono registrati consecutivamente tutti i nominativi dei precedenti ed attuali proprietari, nonche’ tutte le servitu’ in essere relative a quel terreno. Il terreno relativo ad un titolo di questo tipo e’ stato accuratamente misurato con l’utilizzo del GPS ed i confini sono stati marcati direttamente con appositi picchetti numerati.
A fronte della presentazione di questo documento puo’ venire effettuato ogni atto in maniera semplice e veloce (di norma poche ore). L’esistenza del chanot consente inoltre di parcellizzare un terreno ed e’ per questo motivo che la quasi totalita’ degli importanti sviluppi urbanistici ne e’ dotata. Tuttavia, ad oggi, solo il 10% del territorio thailandese e’ dotato di chanot.
Nor. Sor. 3 Gor (Nor Sor Saam Gor)
Considerato il secondo titolo in quanto affidabilita’, questo e’ rilasciato per lotti accuratamente misurati e costituisce un legale titolo di proprieta’ con le stesse caratteristiche legali del Nor. Sor. 3.
Differisce dal Nor. Sor. 3 in quanto la planimetria contiene punti di riferimento ed e’ stata misurata tramite aerofotogrammetria, rendendo quindi possibile verificare con esattezza i terreni confinanti. La scala utilizzata e’ sempre 1:5000.
Questo titolo di proprieta’ consente di effettuare ogni atto senza dover attendere la relativa pubblicazione ed e’ possibile la suddivisione in lotti piu’ piccoli.
Nor. Sor. 3 (Nor Sor Saam)
Questo e’, nella sostanza, un titolo poco preciso. Consiste in un documento che certifica l’uso del terreno, ma non costituisce un titolo di proprieta’. Ad esempio, puo’ certificare che l’ufficio governativo preposto ha constatato che una persona detiene ed usa un terreno e che quindi potrebbe vantare diritti di proprieta’ (per esempio, in caso di usucapione).
Il Nor. Sor. 3 ha una planimetria senza precisi punti di riferimento e senza menzione dei terreni confinanti. Cio’ puo’ essere fonte di problemi sia in sede di utilizzo dell’area che nel caso di passaggi di proprieta’. Per questo motivo tutti gli atti relativi ad un appezzamento di terreno con un simile titolo devono venire “pubblicati” per 30 giorni.
Nel caso di acquisto di un terreno di questo tipo, e’ consigliabile richiedere alla parte venditrice di delimitare il terreno e di chiedere ai proprietari dei terreni confinanti l’approvazione dei confini.
I titoli successivi vanno considerati solamente come meri diritti di possesso.
Si sconsiglia vivamente di prendere in considerazione l’acquisto o l’affitto di un terreno avente uno dei titoli seguenti.
Sor Por Gor
Simile al Chanot per quanto riguarda l’accuratezza delle misure, questo titolo consente lo sviluppo e/o l’ipoteca del terreno, ma non ne consente la vendita in quanto puo’ essere trasferito solo tramite l’asse ereditario.
Por. Bor. Tor 6 (Por Bor Tor Hoc)
consiste di fatto in una certificazione di un’iscrizione a ruolo per il pagamento delle imposte sui proventi derivanti dal terreno in questione, e quindi non puo’ ritenersi un titolo di proprieta’ terriera.
Questo certificato non e’ valido nemmeno in caso di disputa legale sia con privati che con enti governativi.
Sor. Kor 1 (Sor Kor Nung)
consiste in una notifica di possesso di un terreno al fine di poter richiedere successivamente il rilascio di un titolo di proprieta’.
Dopo che l’ufficio governativo preposto avra’ svolto ogni opportuno accertamento e misurazione, potranno venire rilasciati dei certificati Nor. Sor. 3 o Nor. Sor. 3 Gor a nome del richiedente.
Questa notifica e’ riconosciuta dalla legge e puo’ quindi venire utilizzata in ogni disputa legale sia con privati che con enti governativi.

Comprare terreni

Secondo la Sezione 86 del Land Code, uno straniero puo’ acquistare terreni in Thailandia in virtu’ di un trattato che offre il diritto di possedere proprieta’ immobiliari.
Tale acquisizione e’ soggetta al provvedimento del Land Code e alle Regolamentazioni Ministeriali pubblicate nel Codice, il permesso deve essere ottenuto dal Ministero dell’Interno.
Il trattato del 27 febbraio 1970, prevede questa agevolazione per i cittadini dei seguenti stati: Stati Uniti, Inghilterra, Svizzera, Germania, Danimarca, Norvegia, Paesi Bassi, Francia, India, Belgio, Svezia, Italia, Giappone, Birmania, Portogallo e Pakistan.

Il Land Code e’ poi stato modificato alla Sezione 96 bis il 19 gennaio 2002: e’ permesso ad uno straniero l’acquisto di terreni in Thailandia per scopo residenziale per un massimo di un rai (1.600 mq), e le seguenti condizioni devono essere soddisfatte:
1. portando nel Regno una somma pari o superiore a 40 milioni di baht per investimenti, e mantenendo l’investimento almeno cinque anni;
2. il permesso deve essere ottenuto dal Ministero dell’Interno;
3. i soldi portati nel Regno dovranno essere investiti in una delle seguenti societa’ o attivita’:
  3.1 per acquistare obbligazioni del Governo Thailandese, obbligazioni della Banca Nazionale Thailandese, obbligazioni di Impresa Statale od obbligazioni assicurate o proposte dal Ministero della Finanza,
  3.2 un investimento in un fondo di investimento di proprieta’ o un fondo di investimento per chiarire problemi di istituzione finanziari stabiliti sotto la legge sulle Sicurezze e Scorta Cambio,
  3.3 un investimento in capitale di azioni di una persona giuridica alla quale sia stato accordato il permesso di investimento in base alla legge sulla promozione degli investimenti,
  3.4 un investimento in un’attivita’ promossa dalla legge sulla promozione degli investimenti;
4. il terreno dovra’ essere localizzato nelle aree specificate come zona residenziale secondo la legge sullo sviluppo di Citta’ e Paesi, e non potra’ essere localizzato in una zona di sicurezza militare secondo la legge sulle Zone di Sicurezza Militare;
5. lo straniero al quale viene accordato il permesso utilizzera’ la terra eslusivamente per residenza personale e della famiglia in un modo adeguato al costume locale;
6. se lo straniero non seguira’ le regole e le condizioni, e’ obbligato a rivendere il terreno entro 180 giorni, trascorso tale periodo il Land Office ha il potere di venderlo per conto dello stesso;
7. se lo straniero non trasferisce la propria residenza entro 2 anni dalla data del permesso, il Land Office ha il potere di venderlo per conto dello stesso.

Oltre alle regole e alle condizioni summenzionate, uno straniero puo’ acquisire terreni da eredita’ come erede statutario, in questo caso il terreno ereditato sommato al terreno eventalmente gia’ posseduto non dovra’ eccedere i limiti specificati da legge: terreni residenziali non oltre 1 rai per famiglia, terreni commerciali non oltre 1 rai, terreni industriali non oltre 10 rai, terreni agricoli non oltre 10 rai per famiglia.

Le normative sulla proprietà

Puo’ sembrare una normativa abbastanza restrittiva, ma non e’ molto diversa da quanto previsto in tanti altri Paesi, anche europei, ove non sono in vigore dei trattati particolari.
Generalmente la legge tailandese stabilisce che gli stranieri non possono possedere terreni a proprio nome, potendo avere solamente il diritto della proprieta’ di edifici.
La proibizione si applica ad individui stranieri ed a entita’ giuridiche (societa’ o associazioni) straniere. Inoltre si applica anche ad entita’ giuridiche thailandesi possedute o controllate ufficialmente da stranieri.
Secondo il dettato della Sezione 86 del Diritto immobiliare thailandese, uno straniero puo’ possedere terreni in Thailandia solo se cio’ e’ prescritto da un apposito trattato. Purtroppo la Thailandia non ha in vigore alcun trattato specifico con Paesi esteri, di fatto proibendo ad ogni straniero di avere la proprieta’ di un terreno. Secondo il dettato della Sezione 97 del Diritto immobiliare, sono soggette alle medesime restrizioni le societa’ di nazionalita’ thailandese ove la parte straniera detenga la maggioranza delle quote societarie.
Nella pratica, poi, l’acquisto di terreni puo’ risultare difficile per una societa’ di diritto thailandese ove la parte straniera sia proprietaria di una pura minoranza nominale delle quote (per esempio, 49% stranieri e 51% thailandesi). E’ fortemente raccomandato che la parte Thailandese sia proprietaria per almeno il 60-70%, in modo da rendere piu’ semplice la compravendita di immobili.
Secondo la vecchia norma del Land Office, ai cittadini Thailandesi che sposavano uno straniero veniva proibito di acquistare terreni in Thailandia. Questo divieto era basato sul principio della comunione dei beni e sulla generale presunzione che il coniuge thailandese diventasse proprietario del terreno al fine di favorire il coniuge straniero.
Attualmente, invece, la normativa corrente consente al coniuge thailandese di acquistare terreni a patto che il coniuge straniero provveda a redigere un’autocertificazione ove dichiari che la proprieta’ in fase di acquisto sara’ di esclusivo dominio della parte thailandese e che egli stesso non ha e non avra’ alcun interesse nella compravendita.

Eccezioni ai divieti
1. Incentivi del Board of Investment (BOI)
La Sezione 27 dell’Investment Promotion Act autorizza il Board of Investment (BOI) a garantire allo straniero proprietario di una societa’ di possedere un terreno al fine di esercitare l’attivita’. L’area dovra’ essere approvata dal BOI, che verifichera’ lo stato del terreno ed I progetti di edificazione al fine di stabilire se il terreno e’ conforme all’attivita’ in progetto. L’uso del terreno sara’ limitato all’attivita’ commerciale o industriale e, qualora la societa’ dovesse rinunciare al progetto o alla conduzione del business, il terreno dovra’ essere posto in vendita entro un anno dalla cessazione dell’attivita’.
L’eccezione del BOI e’ limitata alla proprieta’ di un terreno per uso industriale o manifatturiero..
In aggiunta alla facilitazione precedente, il BOI puo’ autorizzare una societa’ di proprieta’ straniera a svolgere attivita’ lavorative riservate ai Thailandesi secondo l’Alien Business Law.
2. Condominium Act (No. 2) del 1990 (modificato il 27 Aprile 1999)
La Sezione 19 del Condominium Act autorizza gli stranieri, in possesso dei necessari requisiti, ad essere proprietari di singole unita’ condominiali con il vincolo che la somma delle unita’ del condominio possedute da stranieri non sia superiore al 49% dell’intero fabbricato. A Bangkok ed in altri Comuni indicati dal decreto ministeriale, questo vincolo puo’ non essere applicato.
Per essere qualificato per il possesso di una unita’ condominiale lo straniero deve possedere almeno uno dei seguenti requisiti:
a. persone fisiche con residenza permanente in Thailandia
b. persone fisiche operanti sotto le facilitazioni del BOI
c. entita’ giuridiche registrate in Thailandia ma classificate come “straniere” secondo il Land Act.
d. entita’ giuridiche operanti sotto le facilitazioni del BOI
e. persone fisiche o entita’ giuridiche che abbiano introdotto in Thailandia capitali con lo specifico scopo di acquistare una unita’ condominiale.

Variazioni proposte
Recentemente ci sono state numerose proposte di liberalizzazione in merito alla possibilita’ per gli stranieri di acquistare terreni. Per esempio, nell’Aprile 1999, dopo diversi anni di discussioni, le regole per l’acquisto di unita’ condominiali da parte di stranieri sono state rese meno rigide. Tuttavia il tempo tra la proposta di cambiamento e l’effettiva attuazione della legge modificata puo’ essere molto lungo.

Il sistema fiscale thailandese

Come in Italia, Le tasse sono riscosse sia dall’autorita’ centrale che dalle amministrazioni locali. Il Ministero delle Finanze amministra le riscossioni delle imposte attraverso:
– la Dogana, responsabile per raccolta di importazione e dazi sull’esportazione.
– il Dipartimento delle imposte, delegato a raccogliere le tasse sulle entrate, l’imposta sul valore aggiunto, tasse specifiche sugli affari e le imposte di bollo.
– il Dipartimento delle imposte Indirette, per le imposte relative.
Le tasse sugli immobili e le imposte locali sono di competenza delle amministrazioni periferiche.
In generale, l’amministrazione fiscale segue il sistema dell’autodichiarazione. Il contribuente ha il dovere legale di dichiarare il reddito e pagare le relative imposte. La dichiarazione ed il relativo versamento vengono controllati dall’ufficio competente. Eventuali accertamenti supplementari possono essere eseguiti dall’autorita’ in caso di irregolarita’ o falsita’ nella dichiarazione. Al contribuente e’ consentito ricorrere in appello contro tali provvedimenti.
In Thailandia non esistono tasse di proprieta’ simili a quelle in uso nell’Occidente.
Le imposte sulla proprieta’ vigenti in Thailandia vengono riscosse annualmente e ne esistono due tipi: la “house and land tax” e la “local development tax”.
La “House and Land Tax” (Act B.E. 2475 (1932)) prescrive che devono versare l’imposta i proprietari di case, palazzi, strutture o terreni dati in affitto o utilizzati per fini commerciali. Sono soggette al pagamento di questa imposta le abitazioni non occupate dal proprietario, gli edifici industriali o commerciali ed i relativi terreni. L’imposta e’ pari al 12.5% della rendita attuale o accertata.
La “Local Development Tax” (Act B.E. 2508 (1965)) viene imposta ai proprietario o agli utilizzatori di un terreno e la tassa viene calcolata in base al valore accertato del terreno stesso. Sono esentati da questa imposta i terreni utilizzati per uso personale (ad esempio i terreni ove sorge un’abitazione), per allevamento del bestiame o per colture agricole, pur con differenze dovute all’ubicazione della proprieta’.
Per tutte le compravendita di immobili in Thailandia e’ necessario versare un’imposta di registro dello 0.5% ed un costo di trasferimento dello 0.01%; un’imposta sul guadagno pari allo 0.11% viene applicata se l’immobile e’ stato posseduto per meno di 5 anni. In aggiunta a queste occorre considerare, per la parte venditrice, anche la normale tassa sulle entrate. In Thailandia non esistono tasse sui guadagni da capitale (Capital Gains), diversamente da molti altri Stati, e quindi la tassa sulle entrate (normalmente incidente dal 1 al 3%) e’ un sostituto di questo istituto.
Non esistono disposizioni di legge che individuino la parte che deve pagare questa tassa sulle entrate, per cui la relativa competenza fa parte degli accordi di compravendita come tutti gli altri costi relativi al trasferimento della proprieta’.